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住宅ローン借り換えの判断手順

住宅ローンの借り換えを、金利差だけで決めず、諸費用、団信、住宅ローン控除、金利変動、繰上返済まで順に比べる方法を解説します。

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木の家の模型と2つのローン書類、電卓

この記事で分かること

住宅ローンの借り換えを、金利差だけで決めず、諸費用、団信、住宅ローン控除、金利変動、繰上返済まで順に比べる方法を解説します。

住宅ローンの借り換えは、今のローンを新しいローンで完済し、その後は新しい金融機関へ返済していく手続きです。表示金利が低い商品を見つけても、それだけで家計に有利になるとは限りません。新規ローンの事務手数料、現在の抵当権を消す登記、新しい抵当権を付ける登記、司法書士報酬などが発生し、団体信用生命保険や住宅ローン控除の扱いも変わる可能性があるからです。

借り換えを検討するときは、「金利が何％下がるか」ではなく、「残りの返済全体で、保障とリスクを含めた負担がどう変わるか」を見ます。この記事は特定の金融機関や商品を勧めるものではなく、自分で比較表を作り、金融機関や税務署などへ確認する事項を整理するための手順です。

1．残高・残期間・金利を確認する

最初に集めるのは、新しいローンの広告ではなく、現在の契約を示す資料です。返済予定表、直近の残高証明書、金銭消費貸借契約書、金融機関の会員画面などから、次の項目を書き出します。

  • 借入残高
  • 残りの返済期間
  • 現在の適用金利と金利タイプ
  • 毎月返済額とボーナス返済額
  • 元利均等返済か元金均等返済か
  • 金利の見直し時期
  • 全額繰上返済の手数料と手続き期限
  • 現在の団体信用生命保険の保障内容
  • 住宅ローン控除の残りの適用期間

金利タイプは、「変動金利」「全期間固定金利」「一定期間だけ固定される金利」に分けて記録します。一定期間固定の場合は、固定期間が終わる年月と、その後の金利の決まり方も契約書で確認します。金融庁の監督指針でも、金融機関に対し、変動金利型や一定期間固定金利型の住宅ローンについて金利変動リスクを十分に説明する態勢を求めています。将来の返済額は、現在の金利だけでなく、金利が上がった場合も試算してもらいます。

残高と残期間をそろえずに比較すると、月額が下がった理由を取り違えます。たとえば返済期間を延ばせば、金利がほとんど変わらなくても月額は下がりやすくなります。しかし、返済回数が増えるため、総利息と完済年齢が増えることがあります。反対に、期間を短くすれば総利息は抑えやすい一方、毎月の負担は重くなります。

家計表には、月額、総返済額、完済予定年月を別々の欄にします。「毎月が楽になること」と「最後までの支払総額が減ること」を混ぜないためです。収入減少や教育費の増加が見込まれる時期も書き添えると、数字だけでなく生活との相性を確認できます。

2．金利差だけで決めず、総返済額と損益分岐を見る

借り換えについて「残高がいくら以上」「残期間が何年以上」「金利差が何％以上」という目安を見かけることがあります。しかし、2026年7月23日に確認した国税庁、金融庁、住宅金融支援機構の公式情報では、すべての人に当てはまる一律の金利差は示されていません。手数料の決まり方、返済方式、残期間、団信の上乗せ、将来の金利が商品ごとに異なるため、固定的な目安だけで結論を出さない方が安全です。

比較の基本は、同じ借入残高、同じ返済期間、同じ返済方式で、次の二つを出すことです。

  1. 現在のローンをそのまま返した場合の、今後の元金と利息の合計
  2. 新しいローンへ借り換えた場合の、元金、利息、諸費用の合計

住宅金融支援機構は、現在のローンと借り換え後のローンを同時に比べる借換えシミュレーションと、諸費用を含む総支払額を比べる返済プラン比較シミュレーションを公開しています。ただし、シミュレーションは入力した前提に基づく試算です。候補の金融機関から正式な見積書を受け取り、適用金利、手数料、団信の費用、借入日までの利息精算を反映して比較します。

試算の考え方は次のとおりです。

借り換えによる差額 ＝ 現在のローンの今後の返済総額 − 借り換え後の返済総額 − 借り換え諸費用

たとえば、残高2,000万円、残期間20年、元利均等・毎月返済のみと仮定し、現在金利を年1.5％、借り換え後を年0.8％として、どちらも全期間その金利が続く前提で計算します。概算の毎月返済額は約9万6,509円から約9万205円へ下がり、20年間の返済額の差は約151万2,879円です。借り換え諸費用を50万円と仮定すると、単純な差引額は約101万2,879円になります。

これは説明用の計算例で、実際の金利、端数処理、返済日、ボーナス返済、団信、税効果を反映した見積もりではありません。変動金利で将来の金利が変われば結果も変わります。数値を自分の条件に置き換え、金融機関の返済予定表で確認してください。

もう一つ見るのが、諸費用を回収するまでの期間です。上の例では月額差が約6,304円なので、50万円の諸費用を月額差だけで回収するには概算で80か月、約6年8か月かかります。この期間より前に売却、完済、再度の借り換えをする可能性が高いなら、計算上の利息差を十分に得られないことがあります。

3．事務手数料・登記などの諸費用を合算する

借り換えの比較では、金利より諸費用の見落としが起きやすい部分です。住宅金融支援機構の借換融資の案内では、融資手数料、印紙税、現在のローンの抵当権抹消費用、新しいローンの抵当権設定費用、司法書士報酬、団信に関する費用、繰上完済日までの利息精算などが挙げられています。民間ローンでは保証料、保証会社の事務手数料、電子契約手数料などが加わる場合もあるため、候補商品の見積書で一項目ずつ確認します。

比較表には、少なくとも次の欄を作ります。

費用項目現在の金融機関新しい金融機関確認資料
全額繰上返済手数料要確認対象外現契約の手数料表
完済日までの利息精算要確認対象外完済予定明細
融資事務手数料対象外要確認商品説明書・見積書
保証料と返戻の有無要確認要確認現契約・新契約
抵当権抹消の登録免許税要確認対象外法務局・司法書士見積書
抵当権設定の登録免許税対象外要確認法務局・司法書士見積書
司法書士報酬要確認要確認司法書士見積書
印紙税・電子契約費用要確認要確認契約方法の案内
団信の保険料・金利上乗せ要確認要確認団信の説明書

法務省の登録免許税の案内では、抵当権設定登記の原則的な税率は債権金額の1,000分の4とされています。また、法務局の抵当権抹消登記の申請例では、抹消の登録免許税は土地または建物1個につき1,000円とされています。ただし、軽減措置の適用可否、土地と建物の数、登記名義人の住所変更などによって必要な手続きや金額が変わります。借り換え時の正確な金額は、管轄法務局または手続きを担当する司法書士へ確認してください。

事務手数料には、定額型と「借入額の一定割合」で決まる型があります。保証料も、借入時にまとめて支払う型、金利に含める型、不要とする商品があります。名称だけでは総額を比べられないため、「借り換え当日に現金で必要な額」と「返済期間中に金利へ含まれる額」を分けて出します。

現在のローンで保証料を一括払いしていた場合は、繰上完済による返戻の有無と計算方法を現金融機関へ確認します。返戻があるとしても、当初支払額を残期間の割合で単純に戻すとは限りません。見積額が出るまで、借り換え費用から差し引かないようにします。

現在のローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消に使う書類が交付されます。法務局の案内では、一般に登記原因証明情報、委任状、登記識別情報または登記済証が必要です。また、登記上の所有者の住所・氏名が現在のものと一致しない場合は、先に変更登記が必要になることがあります。書類を受け取ったら紛失しないように保管し、具体的な手順は管轄法務局または司法書士へ確認します。

4．団信と保障内容を比較する

団体信用生命保険は、借入者が所定の状態になったとき、保険金が住宅ローン債務に充てられる仕組みです。金利が下がっても、必要な保障が狭くなる、保険料や金利上乗せが増える、新しい団信へ加入できないといった場合は、家計全体で見た評価が変わります。

住宅金融支援機構のフラット35借換融資の案内では、借換対象のローンで加入していた団信の保障は借り換えにより終了し、新しい借換融資で団信を希望する場合は改めて加入申込みが必要とされています。これはフラット35についての公式条件ですが、民間ローンでも借り換えは別の契約です。今の団信がそのまま移るとは考えず、新しい契約の加入条件、告知、保障開始日を書面で確認します。

比較する項目は、死亡・所定の高度障害だけではありません。がん、急性心筋梗塞、脳卒中、就業不能などの特約がある場合は、次を左右に並べます。

  • 何が起きたときに保障されるか
  • 診断だけで対象になるか、所定の状態が続く必要があるか
  • ローン残高の全部か一部か
  • 免責事項や保障されない場合
  • 金利上乗せや保険料
  • 保障開始日と待機期間
  • 借入者が二人いる場合の対象者と債務の範囲

健康状態や年齢によって審査結果が変わる可能性があります。新しいローンの審査や団信の加入が完了する前に、現在のローンを解約したり、現在の団信がなくなる前提で家計を組み替えたりしないでください。借り換え後に保障が不足するなら、住宅ローンだけでなく、貯金、公的保障、勤務先の制度、民間保険を合わせて考えます。保障全体を整理するときは、公開済みの保険の見直しは「耐えられるか」で考えるも参考にしてください。

5．変動・固定のリスクを整理する

借り換えでは、金利水準だけでなく、誰がどのリスクを負うかが変わります。全期間固定金利は、契約時に将来の返済額を見通しやすい一方、借入時点の金利や諸費用が変動金利より高い場合があります。変動金利は借入時の返済額を抑えられる場合がありますが、基準金利や優遇条件の変更によって将来の負担が増える可能性があります。一定期間固定は、固定期間終了後の金利と優遇幅の条件を確認する必要があります。

比較では、借り換え後の金利が変わらない場合だけでなく、金利が上昇した場合の家計も試します。例として、借り換え候補の適用金利が年1ポイント、年2ポイント上がった場合について、月額と総返済額を金融機関に提示してもらいます。「何年後に上がるか」を予測するのではなく、上がったときに生活費や貯金で耐えられるかを見るための試算です。

変動金利の返済額の見直し方法は商品ごとに確認します。金利が変わる時期、毎月返済額が変わる時期、返済額の上昇に制限があるか、制限があっても未返済の利息や元金がどのように扱われるかを、商品説明書で確認します。「返済額がすぐ増えない」と「負担が増えない」は同じではありません。

固定から変動へ借り換える場合は、目先の月額差を借り換え効果の全額とみなさないようにします。変動から固定へ借り換える場合は、月額が増えても将来の金利上昇リスクを小さくする対価と考えられることがあります。どちらが合うかは、残期間、家計の余裕、収入の安定性、教育費や退職時期によって変わります。

金融機関から説明を受けるときは、最も低い金利の例だけでなく、自分に適用される金利の条件、優遇が外れる条件、延滞時の扱いも尋ねます。口頭説明だけで決めず、商品説明書と返済予定表を保存します。

6．繰上返済との比較をする

借り換えの目的が総利息を減らすことなら、現在のローンへ一部繰上返済をする方法も比較対象です。借り換えは諸費用と審査を伴いますが、一部繰上返済は現在の契約を維持したまま元金を減らせます。金融機関によってはオンライン手続きの手数料を設けていない場合もありますが、最低返済額、手続き日、手数料は契約ごとに異なります。

一部繰上返済には、一般に返済期間を短くする方法と、毎月返済額を下げる方法があります。総利息を減らす効果を優先するなら期間短縮型、毎月の余裕を増やすなら返済額軽減型が候補になります。ただし、実際の選択肢と計算方法は現在の金融機関へ確認してください。

比較するときは、手元資金を同じにします。たとえば借り換え諸費用に50万円を現金で使う案と、同じ50万円を繰上返済する案を並べます。次の三案について、同じ基準日から完済までの総額を出すと判断しやすくなります。

  1. 現在のローンを変更せず返す
  2. 現在のローンへ一部繰上返済する
  3. 新しいローンへ借り換える

三案を同じ条件で比べるため、次のように整理します。

比較案初期費用・投入資金毎月返済額完済時期総支払額主な確認点
現在のローンを継続原則なし現契約どおり現契約どおり基準となる金額金利見直し、団信、完済手数料
一部繰上返済繰上返済額・手数料方式により減額または維持方式により短縮または維持金融機関の試算額控除への影響、返済後の手元資金
借り換え諸費用・精算金新契約どおり新契約どおり諸費用を含めて計算審査、団信、登記、控除、金利変動

繰上返済に使うお金は、生活防衛資金や近い将来の教育費、修繕費まで取り崩して作らないようにします。住宅ローンの元金を減らすと、そのお金を急な支出へ戻すことは簡単ではありません。利息の削減額だけでなく、返済後に現金がいくら残るかも比較表へ入れます。

住宅ローン控除を受けている場合は、繰上返済による年末残高の減少や、返済期間の短縮が控除へ影響します。国税庁は、繰上返済後の償還期間で要件を判定し、当初の最初の償還月から短縮後の最終償還月までが10年未満になった場合、その年以後は住宅ローン控除を受けられないと案内しています。控除を理由に返済を遅らせるべきとも、早く返すべきとも一律には決められません。税額だけでなく利息、手元資金、控除の適用要件を合わせ、税務署または税理士へ個別に確認します。

7．専門家・金融機関へ確認してから決める

借り換え候補が絞れたら、広告画面の試算ではなく、正式審査後の条件と費用明細で最終比較します。確認先は、質問の種類で分けます。

  • 現在の残高、完済額、繰上返済手数料、保証料返戻、団信終了日：現在の金融機関
  • 適用金利、審査結果、事務手数料、返済予定表、新しい団信：借り換え先の金融機関
  • 抵当権の抹消・設定、住所や氏名の変更登記、登録免許税：管轄法務局または司法書士
  • 住宅ローン控除、確定申告、年末残高の扱い：税務署または税理士
  • 家計全体の比較：特定商品の販売手数料の有無や相談範囲を確認したうえで、ファイナンシャル・プランナーなど

住宅ローン控除については、借り換えれば自動的に同じ条件が続くわけではありません。国税庁は、借り換え後の新しいローンが当初ローンの返済のためのものだと明らかであること、新しいローンが償還期間10年以上など控除対象の要件を満たすことを、引き続き控除を受けるための要件として示しています。また、借り換えによって控除期間が延長されることはありません。

借り換え額が借り換え直前の残高を上回る場合は、控除対象となる年末残高の計算にも注意が必要です。国税庁は、借り換え直前の残高と新しい借入額の関係に応じた計算方法を示しています。諸費用を新ローンへ含める場合などは、自分で全額が控除対象だと判断せず、契約前に税務署または税理士へ確認します。

住宅ローン控除とふるさと納税を同じ年に利用する場合は、ふるさと納税と住宅ローン控除の併用手順で、確定申告と控除の確認順も整理できます。住宅ローン以外の固定費も含めて見直すなら、固定費の見直しは順番が9割を参考に、効果と手間を分けて考えてください。

最終判断の前には、次のチェック欄をすべて埋めます。

  • 現在のローンを続けた場合の総返済額を出した
  • 借り換え後の総返済額へ諸費用をすべて加えた
  • 諸費用を回収するまでの期間を出した
  • 金利が上昇した場合も試算した
  • 完済年月と完済時の年齢を比べた
  • 現在と新しい団信の保障差を確認した
  • 新しい団信の加入結果と保障開始日を確認した
  • 住宅ローン控除の継続要件を確認した
  • 繰上返済案と手元資金を比べた
  • 売却、転居、退職など今後の予定を反映した

借り換えは、毎月返済額だけを下げる手続きではありません。残高、残期間、諸費用、保障、税、金利変動、手元資金を同じ表に置き、条件が変わっても家計を維持できるかまで確認する作業です。比較表に「要確認」が残っている段階では契約を急がず、その項目を担当する窓口から書面で回答を得てから判断してください。

よくある質問

金利差が何％あれば借り換えるべきですか

すべての人に共通する金利差の基準はありません。同じ金利差でも、残高、残期間、事務手数料、団信の上乗せ、金利タイプで結果が変わります。現在のローンを続ける総額と、諸費用を含む借り換え後の総額を同じ期間で比べてください。

借り換えの諸費用も新しいローンに含められますか

含められる範囲は金融機関と商品によって異なります。借入額が借り換え直前の残高を上回る場合、住宅ローン控除の対象となる年末残高は新ローン残高の全額にならないことがあるため、商品条件と税務上の扱いを別々に確認します。

借り換え審査中に現在のローンを解約してもよいですか

先に解約しないでください。新しいローンの審査結果、融資実行日、団信の加入結果と保障開始日が確定してから、両金融機関の案内に沿って完済と借り換えを同日に進めるのが基本です。

借り換えと繰上返済はどちらが得ですか

一律には決められません。同じ額の現金を「借り換え諸費用に使う案」と「現在のローンの繰上返済に使う案」に置き、総支払額、毎月返済額、完済時期、返済後の手元資金を比べます。住宅ローン控除中は、繰上返済後の償還期間にも注意が必要です。

借り換え後も住宅ローン控除は続きますか

新ローンが当初ローンの返済のためのものだと明らかで、償還期間10年以上などの要件を満たせば、残りの控除期間で継続できる場合があります。借り換えで控除期間が延びるわけではなく、借入額によって年末残高の計算も変わるため、契約前に国税庁の案内と税務署で確認してください。

公式情報の確認メモ

以下は2026年7月23日に確認した一次情報です。制度、税率、商品条件は改定されることがあるため、最新は各公式サイトと契約先でご確認ください。